وضعیت تعداد معاملات مسکن تهران رسماً از تعمیق رکود عمیق معاملات خبر می‌دهد، در حالی که روزگاری تعداد معاملات مسکن در مناطق بیست‌ودوگانه تهران بیش از ۵۰ هزار معامله خرید و فروش مسکن بود، امروز کار به جایی کشیده شده است که به زور ۵ تا ۶ هزار معامله در ماه رقم می‌خورد.
به گزارش جهان نيوز، در حالی که مرکز آمار چندی پیش متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران را در مرداد ماه سال جاری بیش از ۴۵ هزار میلیارد تومان اعلام کرد، بانک مرکزی در مرداد ماه امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران را ۴۲میلیون و ۷۳۰هزار تومان گزارش کرد. از فاصله قیمت مسکن در روایت این دو مرجع آماری در رابطه با نرخ مسکن تهران که بگذریم، هر دوی این نهاد‌های آماری خبر از افت شدید معاملات مسکن می‌دهند.
تعمیق رکود بازار مسکن
وضعیت تعداد معاملات مسکن تهران رسماً از تعمیق رکود عمیق معاملات خبر می‌دهد، در حالی که روزگاری تعداد معاملات مسکن در مناطق بیست‌ودوگانه تهران بیش از ۵۰هزار معامله خرید و فروش مسکن بود، امروز کار به جایی کشیده شده است که به زور ۵ تا ۶ هزار معامله در ماه رقم می‌خورد، این وضعیت نشان می‌دهد بازار مسکن با چالش رکود و نقدشوندگی روبه‌رو است.
برخی کارشناسان حوزه مالی در رابطه با تعمیق رکود در بازار معاملات مسکن بر این باورند بازار مسکن از مبادلات مصرفی خالی شده است یا اینکه این دست از معاملات به شدت در بازار ناچیز است، در عوض تعداد اندک مبادلات بازار مسکن متعلق به متقاضیان سرمایه‌ای است، زیرا این اشخاص در سبد دارایی خود املاک زیادی را در اختیار دارند و به لحاظ حسابداری نیازمند رشد نرخ مسکن هستند.
اشاره کارشناسان فوق به نظر می‌رسد به بانک‌ها و شرکت‌هایی است که زمین و ساختمان‌های زیادی را در سبد دارایی خود جای داده‌اند و به جهت آنکه این بخش‌ها بدهکار هستند، از این رو نیاز به این مهم دارند که بدهی خود را با رشد نرخ ارزش دارایی‌های ملکی جبران کنند، از این رو امکان دارد این اشخاص در جهت رشد نرخ مسکن معاملات مکرری را ترتیب دهند تا هم از طرفی مانع از افت نرخ مسکن شوند و هم از طرف دیگر چالش نقدشوندگی مسکن و ملک را تا حد ممکن پنهان کنند.
مهندسی قیمت مسکن توسط مالی‌چی‌ها
اگر مقوله عنوان‌شده صحیح باشد، عملاً بازار مسکن توسط برخی از مالی‌چی‌ها مهندسی قیمت می‌شود تا ترازنامه بانک‌ها و شرکت‌ها با رشد ارزش مسکن و دارایی‌های ملکی تراز شود، اما نکته این است که رشد نرخ مسکن تا حدی ادامه یافته که متقاضی مصرفی دیگر تقریباً از بازار حذف شده است، زیرا توان مالی حضور در بازار ندارد، به این ترتیب به نظر می‌رسد کار به جایی رسیده است که دیگر نمی‌توان چالش رکود شدید معاملات در بازار مسکن تهران را پنهان کرد، زیرا تعداد معاملات ماهانه به زیر ۱۰هزار معامله در ماه رسیده است.
اگر وضعیت رکود معاملاتی مسکن برای همگان عیان و چالش نقدشوندگی علنی شود، شاید بازار مسکن با تخلیه حباب قیمتی روبه رو شود، اما نکته این است که بازار مسکن به لحظ خبری به شیوه‌ای کنترل می‌شود که از طرفی بازار با افت قیمت مواجه نشود و از طرف دیگر چشم‌انداز قیمت همیشه صعودی باشد، اما حقیقت این است که بازار خالی از متقاضی مصرفی است و این امر می‌تواند زنگ هشداری برای بازار تولید مسکن و همچنین خانه‌های خالی به شمار رود، زیرا وقتی معاملات در رکود بازار ملک نقد نشود، حتماً چرخه بازار با سکته همراه می‌شود.
در این بین برخی کارشناسان می‌گویند با چند‌هزار معامله در ماه نمی‌توان ارزش کل بازار مسکن شهری، چون تهران را تغییر داد و عملاً بازار به قدری با رکود مواجه شده است که باید اجازه داد تخلیه حباب قیمتی در بازار مسکن رقم بخورد، اما مالی‌چی‌های بنگاه‌هایی، چون بانک‌ها می‌گویند اگر نرخ مسکن کاهش یابد، برخی بانک‌ها و بنگاه‌ها ورشکست خواهند شد، از این رو معتقدند با مهندسی بازار از طرفی باید قیمت حفظ شود، از طرف دیگر ماهانه نیز رشد کند، اما در این بین پاسخی برای تعمیق رکود در معاملات مسکن و چالش نقدشوندگی ندارند.
روایت مرکز آمار از قیمت مسکن
طبق اعلام مرکز آمار، متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مرداد ۱۴۰۱ به میزان ۴۵میلیون و ۱۴۸هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به ماه قبل ۸/۱ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۴۴درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات مسکن اعم از آپارتمان، ویلایی و سایر ساختمان‌ها نیز در مردادماه ۶ هزارو۸۵۲ فقره بوده که کاهش ۳۳درصدی را در مقایسه با ماه گذشته و افزایش ۲۴درصدی را نسبت به ماه مشابه سال گذشته نشان می‌دهد.
روایت بانک مرکزی از قیمت مسکن
در حالی که مرکز آمار برداشت دیگری در رابطه با نرخ هر متر مربع مسکن در تهران داشت، بانک مرکزی در گزارشی مدعی شد در مرداد ماه امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران، ۴۲میلیون و ۷۳۰هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۵/۲ و ۳۸درصد افزایش یافته است.
گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۸/۷ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۴درصد کاهش و ۳/۴۲ درصد افزایش را نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحد‌های تا پنج سال ساخت با سهم ۹/۲۸ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.
این در حالی است که در میان مناطق بیست ودو‌گانه شهر تهران، بیشترین قیمت هر متر خانه ۸۰میلیون و ۵۴۰هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۲۰میلیون و ۸۰هزار تومان در منطقه۱۸ بوده است که هر یک از آن‌ها با افزایش ۸/۲۴ درصدی در منطقه یک و ۴/۳۹ درصدی در منطقه۱۸ مواجه شده‌اند.
توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله‌شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مردادماه امسال نیز حاکی از آن است که واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۶/۱۱ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰میلیون تومان با ۵/۱۱ و ۳/۱۰ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد.
اوضاع اجاره‌خانه در تهران
از سوی دیگر، در مردادماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله‌شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحد‌های مسکونی با ارزش یک‌میلیارد تا یک‌میلیارد و ۵۰۰میلیون تومان با اختصاص سهم ۸/۱۳ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را داشته‌اند.
همچنین توزیع معاملات انجام‌شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه۵ با ۱۵درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است. علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در مرداد ماه امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۲/۴۵ و ۶/۵۰ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است.
