مقدمه
ازدواج جوانان طی سال‌های بین 1388 تا 1392 که بنا بر آمار، بالاترین تقاضا را وارد بازار مسکن و اشتغال کشور می‌کند (سالانه بیش از 900 هزار ازدواج) باعث شده است تا دولت دهم در دوران چهار ساله پیش روی خود با بالاترین فشار تقاضای مسکن در مقایسه با دولت‌های پس از انقلاب مواجه باشد. همین امر بر لزوم اهمیت و توجه سیاست‌های اقتصادی دولت دهم بر مسأله مسکن اشاره دارد. از سوی دیگر همگان بر تأثیرات غیر قابل انکار رونق بخش مسکن بر ایجاد اشتغال، کاهش تورم و رشد اقتصادی در کشور اذعان دارند. از این رو اگر «سیاست‌های اقتصادی بخش مسکن» در اولویت سیاست‌های اقتصادی دولت دهم و رئیس جمهور آینده کشور قرار گیرد، تصمیم غلطی گرفته نشده است. در این میان کاندیداهای مختلف اقدام به بیان نظرات و دیدگاه‌های کلی خود در مورد مسائل مختلف اقتصادی کرده‌اند و اشاراتی نیز به بخش مسکن داشته‌اند. هرچند صرفنظر از دکتر احمدی‌نژاد که طی دو سال اخیر شخصاً مسائل بخش مسکن کشور را دنبال کرده است و برنامه‌های خود را نیز تا حدودی پیش برده است، به‌نظرمی‌رسد که بخش مسکن آن‌گونه که باید و شاید مورد توجه نامزدهای انتخاباتی قرار نگرفته است. ارائه برنامه‌ها و راه‌بردهای کلی نامزدهای مختلف حاکی از عدم وجود برنامه‌ای مدون و از پیش تعیین شده برای سیاست‌گذاری در بخش مسکن است. با این اوصاف به‌نظر می‌رسد نقد و بررسی همین برنامه‌های کلی نیز بتواند مردم را نسبت به اثرات و ویژگی‌های این برنامه‌ها آشنا سازد. از جمله نامزدهایی که اقدام به ارائه راه‌بردهای کلان خود در بخش مسکن کرده است، حجة الاسلام مهدی کروبی است که در ادامه مورد بررسی اجمالی قرار خواهد گرفت. 

رئوس برنامه‌های ایشان عبارتند از: 

1) حمایت از تولید مسکن ارزان قیمت برای اقشار کم درآمد توسط بخش خصوصی
در چهار دهه گذشته دوره‌های رکود و رونق تورمی موجود در بازار مسکن کشور باعث شده است تا عملاً دهک‌های میان‌درآمدی جامعه به همراه دهک‌های پایین‌درآمدی، توانایی تأمین نیاز به مسکن خود را نداشته باشند. از این رو تعیین اولویت سیاست‌گذاری در تأمین مسکن دهک‌های متوسط و پایین‌درآمدی جامعه بسیار حایز اهمیت است. هرچند شاخص‌های ناظر بر توانمندی خانوار در تأمین مسکن (نظیر شاخص هزینه دسترسی به مسکن به معنی نسبت میانگین قیمت مسکن متوسط در بازار آزاد به میانگین درآمد سالیانه خانوار) در میان دهک‌های درآمدی پایین جامعه بسیار بدتر از دهک‌های میان درآمدی است، لکن شرایط حاکم بر بازار مسکن باعث شده است تا روز به روز توان اقتصادی دهک‌های میان درآمدی در بازار برای تأمین مسکن کاهش یافته و عملاً این دسته از تقاضاها به دهک‌های پایین‌تر نزول ‌کنند لذا جلوگیری از فقیر شدن دهک‌های میان‌درآمدی جامعه در اولویت سیاست‌گذاری قرار دارد. از سوی دیگر اتخاذ سیاست اصولی جهت تأمین مسکن خانوارهای عضو دهک‌های میان درآمدی جامعه به حذف قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن منجر شده و در نتیجه کاهش نسبی قیمت مسکن را به دنبال دارد. چنین شرایطی منجر به بهبود شرایط مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی جامعه نیز می‌شود. در واقع تلاش برای تأمین مسکن گروه‌های میان درآمدی منجر به تأثیر مثبت بر روی تأمین مسکن گروه‌های پایین‌درآمدی می‌شود اما عکس این شرایط امکان‌پذیر نیست. به همین جهت ضروری است تأمین مسکن گروه‌های میان‌درآمدی در اولویت سیاست‌گذاری قرار گیرد. با این تفاصیل «حمایت از تولید مسکن ارزان قیمت برای اقشار کم درآمد» به عنوان اولین راه‌برد از راه‌بردهای هشتگانه آقای کروبی غلط بوده اما می‌تواند به عنوان راه‌بردی تکمیلی در کنار راه‌بردهای ناظر بر تامین مسکن گروه‌های میان درآمدی جامعه مد نظر قرار گیرد. 

2) باز تولید زمین شهری از طریق نوسازی بافت‌های فرسوده در شهرهای بزرگ و پرجمعیت
مسأله بافت‌های فرسوده شهری که مطابق آمار از رقم 70 هزار هکتار در کشور نیز عبور کرده است، امری است که همگان بر لزوم اجرایی شدن آن اذعان دارند چراکه مشکل تأمین مسکن شهرهای بزرگ که دولت در آن زمین مناسب در اختیار ندارد را تنها می‌توان از این طریق رفع کرد. تاکنون دولت‌های مختلف نیز روش‌های متفاوتی را به منظور احیای بافت‌های فرسوده شهری دنبال کرده‌اند که اکثر آن‌ها با شکست مواجه شده است. شاید بتوان یکی از نامناسب‌ترین این روش‌ها را در احیای بافت‌های فرسوده شهری تهران در دوران شهرداری آقای کرباسچی ـ پروژه نواب ـ عنوان کرد که با اجرای روش «تملک اجباری» نه تنها بافت شهری همگونی را ایجاد نکرده بلکه ساکنین بافت را نیز در ارزش افزوده ناشی از نوسازی منطقه شریک نکرد و عملاً آن‌ها را از یک بافت فرسوده به یک بافت فرسوده دیگر یا نواحی حاشیه‌ای انتقال داد. همچنین هزینه‌های اجرایی طرح به دلیل مخالفت ساکنین بسیار بالا بوده و اجرای طرح را به شدت دچار مشکل می‌کرد. البته با توجه به این‌که مشاور اصلی آقای کروبی نیز آقای کرباسچی هستند ظاهراً ایشان قصد دارند تا اشتباهات شهردار سابق تهران را دوباره تکرار کنند. از این رو به نظر می‌رسد مهم‌ترین مسأله در احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده، روش احیای بافت‌های فرسوده شهری است که متأسفانه در این راه‌برد به آن اشاره‌ای نشده است. 

3ـ تأمین منابع مالی داخلی و خارجی برای تکمیل واحدهای نیمه تمام شهرهای جدید اطراف کلان شهرها
تکمیل واحدهای نیمه ساز به دلیل زمان کمتر مورد نیاز این واحدها تا رسیدن به عرضه نهایی، راه‌برد صحیحی است که می‌تواند در کوتاه مدت افزایش عرضه را در بازار مسکن به دنبال داشته باشد. امری که دولت نهم نیز پیش از این با اجرای طرح پرداخت وام 8 میلیونی (طرح فجر بانک مسکن) به واحدهای نیمه تمام (استفاده از منابع داخلی)، از آن جهت افزایش عرضه بهره جست و با استقبال قابل توجهی نیز از سوی صاحبان املاک نیمه تمام روبرو شد اما در مورد استفاده از منابع مالی خارجی برای تکمیل واحدهای نیمه تمام داخل کشور، ظاهراً تیم اقتصادی آقای کروبی متوجه این مسأله نیستند که تأمین مالی خارجی همواره به اسم وام ولی در قالب «صدور ماشین‌آلات»، «خدمات فنی و مهندسی» یا «مواد و مصالح» صورت می‌گیرد که هیچ‌کدام از موارد فوق در شرایط حال حاضر به درد تکمیل واحدهای نیمه تمام مسکونی نمی‌خورد. 

4ـ سازماندهی نظام جامع اطلاعات املاک و مستغلات کشور
وجود اطلاعات در بازار املاک کشور جزو اساسی‌ترین زیرساخت‌های مورد نیاز جهت اجرا،‌ پایش و به نتیجه رساندن اهداف سیاست‌گذاری در بخش مسکن است. با ایجاد چنین نظام جامعی می‌توان بسیاری از فعالیت‌های سوداگرانه را کنترل کرد. این سیاست جزو یکی از مهم‌ترین سیاست‌هایی بوده است که برای اولین بار در تاریخ سیاست‌گذاری بخش مسکن در دولت نهم در سال‌های اخیر دنبال شده است. طرح ثبت معاملات املاک و ایجاد کارگروه ساماندهی املاک و مستغلات در وزارت دادگستری از جمله اقداماتی است که دولت نهم در این حوزه دنبال کرده است. از این رو این راه‌برد، هرچند راه‌بردی اصولی است اما از سوی این دولت در حال پیگیری بوده و تاکنون به نتایج قابل توجهی نیز رسیده است. بخشی از کاهش قیمت رخ داده در بازار مسکن در سال 1387 ناشی از اقدامات دولت در حوزه کنترل بازار و تلاش جهت ثبت معاملات املاک و ایجاد سامانه جامع اطلاعات املاک بوده است که جلوی حضور تقاضاهای سوداگرانه را در بازار گرفته است. 

5ـ استفاده از فناوری‌های نو و مصالح قابل انعطاف برای تولید انبوه صنعتی و انبوه مسکن
صرفنظر از عدم مشخص شدن تفاوت میان تولید «انبوه صنعتی» و «انبوه مسکن» در این راه‌برد،‌ ذکر این نکته حایز اهمیت است که ادبیات «انبوه‌سازی» باید به ادبیات «صنعتی‌سازی» مسکن تغییر یابد. صنعتی سازی، ساخت سریع، سبک، ارزان و باداوم مسکن را به دنبال دارد که به تبع در تیراژ بالا رخ می‌دهد. اما متأسفانه در کشور ما به غلط واژه «انبوه‌سازی» به‌جای «صنعتی‌سازی» رواج یافته است و انبوه‌ساز نیز به کسی گفته می‌شود که بیشتر از 10 واحد مسکونی تولید می‌کند. در این مبحث نکته اصلی این است که ورود و بهره‌گیری از فناوری‌های نوین و ساخت صنعتی مسکن تنها در یک بستر مناسب اقتصادی امکان‌پذیر است. تا زمانی که رونق پایدار ساخت و ساز در بخش مسکن رخ ندهد و ساخت سریع، بادوام و ارزان مسکن برای سازنده اولویت نداشته باشد،‌ نمی‌توان انتظار تغییر شرایط از انبوه‌سازی به صنعتی‌سازی را داشت. برای مثال وجود مالکیت واسط در اجرای طرح‌های ساخت مسکن که تا پیش از دولت نهم وجود داشته است و در آن زمین دولتی در اختیار سازنده مسکن قرار می‌گرفت، یکی از موانع اقتصادی پیشرفت سریع پروژه بوده است؛ زیرا انبوه‌ساز با خرید زمین و دریافت تسهیلات ساخت، سود حاصل از سرمایه‌گذاری در زمین و ساخت و ساز را نیز از خریدار دریافت کرده و در نهایت مسکن را به قیمت بازار به متقاضی عرضه می‌کرد. همچنین به دلیل وجود سود تورمی ناشی از افزایش قیمت زمین در فرآیند پروژه، سازنده به هیچ وجه تمایل به اتمام سریع پروژه نداشته و در نتیجه به دنبال ورود فناوری‌های نوین که زمان ساخت را کاهش می‌دهد نیز نبوده است. این شرایط در دولت نهم از طریق حذف مالکیت واسط و واگذاری مستقیم زمین به متقاضی مسکن ـ طرح مسکن مهر ـ باعث شده است تا سازنده تنها شأنیت پیمانکاری داشته و به‌جای درگیر کردن سرمایه خود در خرید زمین، بتواند در تولید یا انتقال فناوری‌های نوین ساخت سرمایه‌گذاری کند. بنابراین فقط با مطرح کردن شعارهای سطحی مثل استفاده از فناوری‌های نو برای تولید انبوه صنعتی، نمی‌توان صنعتی‌سازی مسکن را در کشور رواج داد بلکه ابتدا باید بستر اقتصادی مناسب ـ ایجاد رونق پایدار در ساخت و ساز ـ آن را به وجود آورد. غفلت از این مسأله نشان می‌دهد که مشاوران آقای کروبی متأسفانه از اطلاعات کافی در حوزه اقتصاد مسکن برخوردار نیستند. 

6ـ ایجاد تنوع در بازار سرمایه، بهره‌گیری از صدور اوراق مشارکت، بازار رهن ثانویه، تسهیلات لیزینگ
در مبحث تأمین مالی، طرح جامع مسکن که در سال 1386 ابلاغ شد، تمامی این ابزارها را مد نظر قرار داده است اما ذکر یک سؤال حایز اهمیت است که منظور مشاوران اقتصادی آقای کروبی از تسهیلات لیزینگ آیا لیزینگ خرید مسکن بوده است یا لیزینگ ساخت؟ مطمئناً در شرایطی که شکاف قابل توجهی میان عرضه و تقاضا در بخش مسکن وجود دارد، تقویت مکانیزم‌ها و سیاست‌های اجرایی که منجر تحریک بازار از ناحیه تقاضا ‌شود به دلیل این‌که عرضه‌ای متناسب با این تقاضا ایجاد نشده است تنها منجر به ایجاد تورم در بخش مسکن می‌شود. شاهد مثال آن‌که در چهار دهه گذشته، هرگاه سیاست پرداخت تسهیلات خرید مسکن به اجرا درآمده است ـ به دلیل فزونی تقاضا نسبت به عرضه ـ همواره تورم و افزایش قیمت در این بخش رخ داده است.
در چنین شرایطی اگر شرکت‌هایی اقدام به ارائه تسهیلات لیزنگ ساخت کنند به دلیل این‌که افزایش عرضه را به دنبال دارد می‌تواند در کاهش شکاف میان عرضه و تقاضا مؤثر واقع شود. اصولاً تا زمانی‌که «شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی» از عدد 1 کمتر نشده است، سیاست‌های حوزه تسهیلات مالی نباید معطوف به تحریک تقاضا باشد بلکه باید از تمامی توان تأمین مالی جهت افزایش ساخت و ساز و عرضه بیشتر بهره جست. 

7ـ حمایت مالی و حقوقی و ارائه تسهیلات برای ساخت انبوه مسکن استیجاری توسط بخش خصوصی و نهادهای سرمایه‌گذاری
اصولاً سیاست تمرکز بر «مسکن استیجاری» در کشور ایران به دلیل شاخصه‌های فرهنگی که بر مالکیت مسکن تمرکز دارند و همچنین وجود شکاف زیاد بین تقاضای مسکن ملکی و عرضه آن، سیاست موفقی نبوده است. در واقع در شرایط حال حاضر بخش مسکن کشور، برای پاسخ دادن به تقاضای اجاره‌ای باید این تقاضا را با عرضه «مسکن ملکی» به بازار کاهش داد زیرا با افزایش عرضه «مسکن ملکی» بسیاری از تقاضاهای اجاره‌ای با صاحب‌خانه شدن از بازار استیجار خارج می‌شوند ـ مانند استفاده از مکانیزم‌های مناسبی همچون «طرح مسکن مهر» که در آن مالک به جای پرداخت اجاره بها، در واقع اقساط خرید واحد مسکونی را می‌پردازد ـ اما با عرضه «مسکن استیجاری» همواره این تقاضاها به صورت استیجار باقی می‌مانند و به دلیل وجود تورم در اقتصاد کشور، با گذشت هر سال، از قدرت و توان اقتصادی آن‌ها کاسته می‌شود.
ذکر این نکته قابل توجه است که سیاست «ساخت انبوه مسکن استیجاری» سیاستی منسوخ شده از سوی کشورهای مختلف دنیا است. روند افزایش نسبت مسکن ملکی به استیجاری در کشورهای مختلف جهان طی سال‌های اخیر نیز نشان می‌دهد که سیاست‌گذاری دولت در این کشورها از مسکن استیجاری به سمت مسکن ملکی تغییر یافته است. به طور مثال شاخص مسکن ملکی در کشورهای موفق آسیایی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن، بسیار بالا بوده تا حدی که در برخی از این کشورها این شاخص به بالای 86 درصد نیز رسیده است. این در شرایطی که در حال حاضر متوسط شاخص مالکیت در کشور ایران 70 درصد است و این رقم در کلان‌شهرها بسیار پایین‌تر آمده است. از این روز تمرکز این راه‌برد آقای کروبی در حوزه بخش مسکن غلط بوده و ناشی از اطلاعات ناقص مشاوران ایشان است. 

8ـ تأمین منابع مالی بخش مسکن روستایی از طریق تسهیلات بانکی و جمع‌آوری پس اندازهای مردم
اصولاً مشکل مسکن کشور در بخش شهری نمود بیشتری داشته است و در حوزه مسکن روستایی مؤلفه‌هایی نظیر مقاوم‌سازی و بهسازی این‌گونه مسکن‌ها مد نظر است. همچنین به دلیل اینکه قیمت زمین در مناطق روستایی بسیار پایین‌تر از مناطق شهری است و همچنین از نوسانات قیمت کمتری نسبت به مناطق شهری برخوردار است، تمرکز بر روی تأمین منابع مالی برای تأمین مسکن روستایی از اولویت برخوردار نیست. تجربه دولت نهم در حوزه مسکن روستایی نشان داده است که با تخصیص منابع مالی جهت ساخت و مدیریت صحیح، می‌توان تا رقم بسیار خوبی نسبت به تأمین مسکن روستایی اقدام کرد اما مشکل اصلی کشور در حوزه بازار مسکن شهری و فشار تقاضای موجود بر روی این بازار است که باید به منظور کنترل آن، سیاست‌ها و راه‌بردهایی اندیشیده شود.