تدابیر ۴ گانه برای کنترل قیمت زمین
دوشنبه ۴ اسفند ۱۳۹۳ ساعت ۱۰:۰۹
کد مطلب: 409011
یکی از بخش فصل‌ها تحت عنوان تدوین چشم انداز و جهت گیری‌های راهبردی در مطالعات طرح جامع مسکن است که در این بخش به بازار مسکن و زمین شهری پرداخته شده است.
وزارت راه و شهرسازی در این بخش، بابرشمردن مشکلات فعلی بازار مسکن و زمین شهری، چند راهکار را هم برای آن پیشنهاد داده است.
براین اساس در این بخش آورده شده است: کاهش نرخ مالکیت و افزایش نرخ اجاره نشینی در مناطق شهری از ۲۶ درصد در سال ۱۳۸۴ به ۳۵ درصد در سال ۱۳۹۱ قابل توجه است که در این دوره نرخ مالکیت در دهک اول از ۶۳ به ۵۸ درصد و در دهک پنچم از ۷۴ به ۶۴ درصد کاهش داشته است، این یعنی افت مالکیت در طبقات میانی حتی بیشتر از کم درآمد بوده است.
دلیل این امر را روی آوری کم درآمدها به مالکیت مسکن در اسکان غیررسمی برای گریز از اجاره بهای سنگین می‌توان دانست. پس از دهک پنجم از کاهش میزان مالکیت با افزایش درآمد کاسته می‌شود تا در دهک دهم افزایش آن از ۷۱ به ۷۶ درصد مشاهده می شود.
به رغم افت قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۹۲، اجاره بها همچنان سیرصعودی دارد. در پاییز این سال نسبت به دوره مشابه سال قبل این افزایش در مناطق شهری ۲۱.۳ درصد بوده که در تمام شهرهای بزرگ و متوسط و کوچک کمابیش همین مقدار افزایش گزارش شده است. این امر نشانه همراهی اجاره بها با نرخ تورم است.
براساس این گزارش، قیمت زمین در مناطق شهری همواره رشد بشتری از هزینه ساخت داشته است. بنابر آمار بانک مرکزی در سال ۱۳۹۰ در ساختمان‌های مسکونی تکمیل شده، هزینه ساخت ۹.۸ درصد و هزینه زمین ۲۸.۳ درصد افزایش یافته است و این رشد در سال ۱۳۹۱ به ترتیب ۲. ۲۲ و ۶۲.۹ درصد بوده است. در نتیجه سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن شهری در سال ۱۳۹۱ به رقم بی سابقه ۵۴.۷ درصد(استان تهران ۶۶.۳ درصد) رسیده است.
این در حالی است که طرح مسکن مهر با عرضه زمین اجاره‌ای از یک سو و از سوی دیگر ازدیاد تراکم ساختمانی یا تعداد مسکن در ساختمان‌های مسکونی مختلط تکمیل شده شهری از ۲.۸۴ درسال ۱۳۸۵ به ۳.۸۲ در سال ۱۳۹۱، باید سهم زمین را در کل هزینه ساخت کاهش می‌داده است.
* افزایش سهم قیمت زمین در هزینه ساخت با تراکم فروشی
بطور بدیهی این سیاست ناکارآمد زمین و تراکم فروشی بوده که بر سهم قیمت زمین در هزینه ساخت مسکن افزوده است. برای تحلیل مقایسه ای بین استانی، رجوع به ارقام ساختمان های مسکونی گویاتر است، زیرا تغییرات سال به سال را بهتر نشان می دهد: در سال ۱۳۹۱ در ساختمان‌های مسکونی شروع شده نسبت به سال ۱۳۹۰، رشد هزینه یک مترمرمربع بنا در مناطق شهری ۳۷.۷ درصد، در استان تهران ۳۹.۶ درصد در استان اصفهان ۳۴.۸ درصد در استان البرز ۳۷ درصد و در استان بوشهر ۳۵.۶ درصد بوده است.
یعنی در حالی که فاصله‌ای اندک بین تغییر هزینه ساخت بین آنها وجود دارد، رشد قیمت زمین در استان تهران، فاصله‌ای زیاد با بقیه دارد و حتی ۲.۵ برابر استان البرز در جوار خود است و در نتیجه متوسط کشوری را هم به سوی خود می کشاند. این رشد ها فاصله ۶.۴ برابری به متوسط قیمت یک مترمربع زمین در استان تهران نسبت به استان اصفهان بخشیده است.
نسبت تسهیلات احداث مسکن به قیمت معاملاتی مسکن در مناطق شهری روندی کاهنده داشته و از ۴۸.۳ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۲۷.۱ درصد در سال ۱۳۹۱ رسیده است. این کاهش در شهر تهران چشم گیرتر بوده و در این دوره از ۳۲.۱ درصد به ۱۲.۸ درصد کاهش پیدا کرده است.
این کاهش دو دلیل دارد: نخست ناشی از افزایش بیشتر قیمت زمین از هزینه ساخت است که در تهران بیشتر بوده و در نتیجه هرگونه افزایش سقف وام و سیاست بانکی تا متوقف نشدن جهش‌های قیمت زمین بی فایده است. دوم به دلیل افزایش متوسط سطح زیربنا از ۱۲۴ به ۱۳۰ مترمربع در دوره مذکور در مناطق شهری کشور است که لزوم کاهش آن را در آینده مطرح می سازد.
البته اهمیت مهار قیمت زمین بیشتر به نظر می‌رسد زیرا در استان تهران خلاف کل کشور در این دوره، متوسط سطح زیربنای واحدی مسکونی از ۱۳۰ به ۱۲۱ مترمربع کاهش داشته اما مانع کاهش نسبت به قیمت معاملاتی مسکن نشده است.
* ۴ جهت گیری راهبردی برای بخش مسکن و زمین شهری
براین اساس در پیش نویس طرح جامع مسکن ۴ جهت گیری راهبردی در بخش مسکن و زمین شهری آورده شده است:
۱- افزایش سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن، به همراه کاهش توان پذیری خانوارها نشان می‌دهد که سیاست ازدیاد تراکم ساختمانی از طریق تراکم فروشی خلاف استدلال‌های پشتیبان آن، باعث ناکارآمدی بازار مسکن و تخصیص نابهینه منابع می‌شود. فزایندگی رانت زمین از طریق تراکم فروشی در بازار مسکن، هردم سهم بیشتری از سرمایه‌های مولد ملی را می‌بلعد و بدین ترتیب بخش مسکن بطور روز افزون نقشی متعارض با رشد اقتصاد ملی می‌یابد. برای برقراری رابطه تعاملی بخش مسکن با اقتصاد ملی، باید از طریق توقف تراکم فروشی به صورت کنونی بهای زمین مهار و نسبت آن در هزینه ساخت کاهش یابد.
۲- فزایندگی نسبت هزینه زمین به هزینه ساخت دلیل عمده بی اثر شدن افزایش سقف وام بانکی بوده است، به علاوه اکثریت جامعه دارای درآمد رانتی برای جبران رانت زمین نیستند و این افزایش باعث کاهش تقاضای موثر خانوار می شود. در نتیجه برای کارایی نظام بانکی در بخش مسکن و نیز افزایش تقاضای موثر، باید از طریق توقف تراکم فروشی به صورت کنونی بهای زمین مهار و نسبت آن در هزینه ساخت کاهش پیدا می‌کند.
۳- یک راه دیگر افزایش کارایی نظام بانکی کاهش تدریجی متوسط سطح زیربنای واحد مسکونی است که در ایران بسیار بالا است. این کاهش به بهینه سازی نسبت سرمایه گذاری در بخش مسکن نسبت به کل تشکیل سرمایه و سوق دادن سرمایه‌ها به بخش‌های مولد نیز یاری می رساند و باعث پویایی اقتصادی همراه با رفاه اجتماعی می‌شود.
۴- از آنجا که دولت در دهه گذشته ۳۸ درصد تقاضای زمین مسکونی را تامین کرده است و موفق به تنظیم بازار آن نشده است اصلاحات اساسی در سیاست زمین باید انجام پذیرد. حاصل این اصلاحات باید یک بسته سیاستی منسجم و کارآمد از مالیات و عوارض برنامه ریزی فضایی و مقررات شهری، برنامه‌های بازسازی و نوسازی و بهسازی، توانمندسازی و غیره باید باشد.
