بررسی تحلیلی قیمت مسکن از پیروزی انقلاب اسلامی تاکنون
مُسکِن درد مسکَن هنوز پیدا نشده!
سه شنبه ۸ فروردين ۱۳۹۱ ساعت ۱۱:۰۲
کد مطلب: 213485
در اين نوشتار با استناد به آمارهای بانک مرکزی سه شاخص تولید مسکن، قیمت زمین و قیمت مسکن در سالهای 1370 تا 1386 مورد بررسی قرار گرفته است. در این سالها به ترتیب دولتهای سازندگی (هاشمی رفسنجانی)، اصلاحات (سید محمد خاتمی) و عدالت محور (محمود احمدینژاد) بر سر کار بودند و هرکدام توانستند تا حدی بر مشکلات بخش مسکن فائق آیند.
آنچه بانک مرکزی درباره شاخصهای مسکن در سالهای 1370 تا سال 88 منتشر کرده حاکی از آن است که تولید مسکن از نظر واحدهای تکمیل شده در سالهای 84 تا 88 تقریبا مناسب نبوده است. میزان عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار در سالهای 70 تا 73 روی مرز 150 هزار واحد بوده که یک دفعه این رقم در پایان دهه 80 به 370 هزار واحد رسيده است.
اما از سال 83 تا 88 تولید مسکن به لحاظ تکمیل واحدهای نوساز در حد 400 هزار ثابت باقی ماند؛ بهطوری که در سال 83 به اندازه 402هزار واحد، در سال 84 به اندازه 479هزار واحد، در سال 85 به اندازه 448 هزار واحد و بالأخره در سال 86 به اندازه 491 هزار واحد مسکونی به بازار عرضه شد. با توجه به رونق مسکن در سال 87، افزایش این رقم تا مرز 600 هزار واحد مشهود است؛ اما در سال 88 نشاني از رکود در بخش ساخت وساز وجود داشت. با توجه به جدول آمار «عرضه مسکن در سالهای 70 تا 86» میتوان گفت عملکرد بخش خصوصی در سالهای 84 تا 88 در تولید مسکن ضعیف بوده و آن رشدی که در سالهای دهه 80 اتفاق افتاده بود، تکرار نشده است. گزارش بانک مرکزی از شاخص قیمت زمین درسالهای 84 تا 88 که بهصورت جدول آماری منتشر شده، حاکی از رشد بیسابقه قیمت در سال 86 است. شاخص قیمت زمین در تهران در سال 86 به عدد 200 رسید.
این رقم در 11 سال ماقبل آن بیسابقه بوده است. از سال 76 تا سال 83 این شاخص بین عدد 34 تا 89 متغیر بوده؛ اما یک دفعه از سال 84 اوج گرفت و به 109، 127 و بالأخره به عدد 200 رسید. وزارت مسکن سابق درسال 88 درفصلنامه تخصصی خود درباره مسکن، جدولی را منتشر کرد که نرخ رشد قیمت مسکن در تهران از سال 71 تا نیمه 87 را نشان ميدهد. بر مبنای این آمار بیشترین رشد قیمت مسکن در سال 86 اتفاق افتاد. در این سال رشد قیمت به مرز 82درصد رسید؛ در حالیکه در حدود دو دهه گذشته، بیشترین رشد قیمت مسکن بعد از سال 86 متعلق به سال 75 با رشدی معادل 67 درصد بوده است.
به هر حال قیمت مسکن در 2 دهه گذشته با نزول و صعودهای زیادی روبهرو بوده؛ اما نمودار این تغییرات قیمتی در سالهای نیمه دوم 80 با شدت زیادی همراه بوده است. همانطور که در سالهای 83 تا 87 شاهد رشد بیسابقه قیمت مسکن بودهایم، درهمان سالها کاهش بیسابقه قیمت نیز داشتيم. پس از سال 1387 به علت ورود دولت به بخش مسکن و توجه به این بخش و ارائه طرحهایی چون مسکن مهر صنعت مسکن دچار رکود شد و با وجود کساد مقطعی، نرخ مسکن ثابت ماند و افزایش قیمت مسکن تا حدودی با کندی صورت گرفت. البته پس از اجرای هدفمندی یارانهها و نابهسامانی در بازار ارز، سرمایهگذارن بیش از پیش به مسکن توجه کردند تا افزایش قیمت مسکن را در اواخر سال جاری شاهد باشیم.
رکورد کاهش بهای ملک پس از جهش بیسابقه قیمت
اما قیمت مسکن بعد از جهش 81.6 درصدی سال 86، درسال 87 حدود 10درصد ارزان شد.
این کاهش در ارزش مبادلهای ملک اگرچه در مقایسه با رشد بیسابقه 86 ناچیز بهنظر میرسید اما توانست رکورد بیشترین کاهش قیمت بعد از 17 سال ماقبل آن را در بازار مسکن به ثبت رساند. با اینحال اگرچه قیمت مسکن در دو سال 85 و 86 حدود 3/2 برابر شد (28درصد افزایش در سال 85 و حدود 82 درصد افزایش در سال 86) ولی میانگین قیمتها در نیمه اول سال 87 حدود 10درصد کاهش یافت. البته در طول 17سال ماقبل آن، این رکود حدود پنجبار قیمت مسکن رشدی منفی از خود بر جای گذاشت. پیش از این، در سالهای 71، 76، 77 و سال 83 نیز رشد قیمت مسکن منفی بود.
در عینحال، جهش 82 درصدی قیمت مسکن در سال 86 بالاترین صعود قیمتها در این دوره محسوب میشود و در رتبههای بعدی، سال 1375 با 67 درصد و سال 81 با 50 درصد قرار دارند. به هر حال بازار مسکن در شهر تهران از سال 71 تا نیمه اول 87 سهبار جهش چشمگیر قیمتی داشت که شدیدترین آن در سال 86 اتفاق افتاد. قیمت مسکن در سال 75، 67.3 درصد، در سال 81 معادل 50.4درصد و در سال 86معادل 81.6 درصد رشد کرد. در طول 17سال ماقبل آن مطابق جدول در اکثر سالها قیمت مسکن با رشد 11 تا 61 درصدی همراه بوده است اما درسالهای 71، 76، 83 و نیمه اول 87 با کاهش قیمت روبهرو شد. در این سالها به ترتیب قیمت مسکن 5/2، 7/2، 6/2 و 10 درصد ارزان شد. بر اساس این گزارش قیمت مسکن در 30 شهر بزرگ کشور در دوره 70 تا 86 با نوسانات شدید و دورههای رونق و رکود همراه بوده است. بهطوریکه در شهر تهران قیمت یک متر مربع زمین در سال 70 بهطور متوسط 43 هزار تومان بوده که در سال 86 به رقم یک میلیون و 828 هزار تومان رسیده است. در سال 70 شهر تهران بالاترین متوسط قیمت زمین را به خود اختصاص داده است که برای یک متر مربع معادل 43هزار تومان و کمترین متوسط قیمت مربوط به شهر دزفول معادل 7 هزار تومان بوده است. متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در تهران در سال 70 معادل 40 هزار تومان بوده که در سال 86 به یک میلیون و 509 هزار تومان رسید. این افزایش قیمت حاوی رشد 1/24 درصدی است. این میزان رشد در کلانشهرها بهطور متوسط از 21.6درصد در شهر شیراز تا 24.1 درصد در شهر تهران طی این دوره بوده است.
اجارهبها
از ۱۳۵۷ تا ۱۳۶۰
در این سالها ایران درگیر تغییرات سیاسی بزرگی است. ابتدا تغییر رژیم سیاسی و پس از آن تغییرات متعدد دولتها، از دولت موقت گرفته تا عزل بنی صدر. در سال ۱۳۵۷ عدد شاخص مسکن اجارهای برابر 3/6 است. در سال بعد، عدد شاخص 7/0(۰ممیز۷) رشد دارد و به ۷ میرسد. در ۱۳۵۹، عدد شاخص ۴ دهم رشد داشته و به 4/7 (۷ممیز۴) میرسد. ۵ دهم در سال ۱۳۶۰ رشد بعدی است، در این سال عدد شاخص به 9/7 (۷ممیز۹) میرسد. یعنی نرخ اجارهبها با کندی افزایش پیدا می‌کند. کشور در این سالها در بيثباتی به سر میبرد، اما از ۱۳۶۰، ثبات سیاسی در کشور حاکم میشود، دولت میرحسین موسوی سر کار میآید، دولتی که تا ارتحال امام و پایان جنگ تحمیلی، قدرت اجرایی کشور را در دست داشت.
۱۳۶۰ تا ۱۳۶۸
اين دوره، مقطع مهمی از تاریخ جمهوری اسلامی ایران است. در این سالها جنگ ایران به اوج و بعد به اتمام میرسد. کشور با انواع و اقسام تحریمها روبهروست و از سوی دیگر چرخ صنعت و اقتصاد باید کشور را از ورشکستگی بزرگ نجات دهد.
در چنین شرایطی، کنترل قیمت مسکن و خصوصا اجاره بها امری ضروری بهنظر میرسد. مردم توان اقتصادی چندان بالایی ندارند و ساخت و ساز چندانی هم انجام نمیشود، اجارهنشینها نیز از اقشار ضعیف جامعه هستند.
حسب اعلام بانک مرکزی در سال ۱۳۶۰، عدد شاخص مسکن اجارهای برابر 9/7 است. در سال ۱۳۶۱ حدود یک واحد رشد مشاهده میشود و عدد شاخص به ۸/۸ میرسد.
سال ۱۳۶۸، آخرین سال این مقطع بهشمار میرود، در واپسین سال مدیریت ریاست میرحسین موسوی بر قوه مجریه کشور، عدد شاخص مسکن اجارهای به 17.6 میرسد، یعنی گرانترین اجارهبهای بعد از انقلاب تا سال 1376 رخ داد.
۱۳۶۸ تا ۱۳۷۵
در این سالها جنگ به اتمام رسیده، اقتصاد کشور باید بهسرعت بازسازی شود، چرخ صنعت شروع به گردش می‌کند و دوران سازندگی آغاز میشود. علیرغم آنچه ممکن است تصور کنید، شاخص مسکن اجارهای براساس آمارهای بانک مرکزی، در طی این مدت نهتنها رشد نداشته، بلکه از معدود دفعاتی است که کاهش نیز داشته است!
در ۱۳۶۹ عدد شاخص ناگهان از 17.6 به 6.1 میرسد. در سال ۱۳۷۰، رشد یک واحدی دارد و به 7.3 میرسد، این یعنی رشد حدود ۹ درصدی شاخص.
در ۱۳۷۵، عدد شاخص با حدود ۳۵ درصد رشد نسبت به سال قبل، به بیشترین حد خود در دوران سازندگی و به رقم ۸/۲۲ میرسد. دوران هاشمی رفسنجانی به پایان میرسد و دوران خاتمی آغاز میشود. یعنی با وجود کاهش اولیه، در پایان دوران هاشمی شاهد افزایش سرسامآور هستیم.
۱۳۷۶ تا ۱۳۸۴
میانگین درصد رشد سالانه شاخص قیمت مسکن اجارهای در دوران خاتمی چیزی حدود ۲۰ درصد است. تقریبا مثل تمام دولتها، سال پایانی دولت خاتمی نیز شاهد بیشترین رشد شاخص هستیم.
از مرداد ۱۳۷۶، خاتمی دولت را از هاشمی تحویل میگیرد. در پایان این سال عدد شاخص با حدود ۳۱ درصد افزایش به 29.8 میرسد.
در سال ۱۳۸۱ دولت دوم اصلاحات آغاز شده و عدد شاخص با رشد ۲۰ درصدی نسبت به سال قبل به 8/70 (۷۰ممیز۸) میرسد. سال ۱۳۸۲ رشد شاخص روند کندتری دارد، در این سال با حدود ۱۹ درصد افزایش، عدد شاخص به 5/84 (۸۴ممیز۵) میرسد. ۱۳۸۳، سال پایه این گزارش است که در آن شاخص برابر ۱۰۰ در نظر گرفته شده است.
۱۳۸۴ تاکنون
در مردادماه ۱۳۸۴، محمود احمدینژاد اختیارات قوه مجریه را بهدست گرفت. در سال ۱۳۸۹، عدد شاخص قیمت مسکن اجارهای در مناطق شهری کشور به 236.8 رسیده است. این به آن معناست که طی تنها شش سال، عدد شاخص بیش از ۱۱۲ درصد رشد داشته است.
در پایان ۱۳۸۴، متوسط عدد شاخص قیمت اجارهبها در تهران با حدود ۱۱ واحد رشد به 111.6 میرسد. سال بعد و در ۱۳۸۵، عدد شاخص با بیش از ۱۳ درصد افزایش به 126.9 رسیده و در سال ۱۳۸۶، عدد شاخص قیمت مسکن اجارهای به 153.9 میرسد.
در ۱۳۸۷، یعنی آخرین سال دولت اول محمود احمدینژاد، عدد شاخص به ۲۰۰ نزدیک میشود و رقم 197.9 را ثبت می‌کند. سال بعد یعنی ۱۳۸۸، عدد شاخص از دو برابر سال ۱۳۸۳ عبور می‌کند و به 223.3 میرسد.
بر این اساس اگر رشد شاخص با همین شیب نیز ادامه داشته باشد، باید در پایان سال آینده عدد شاخص را بالاتر از ۳۰۰ (با در نظر گرفتن سال ۱۳۸۳ بهعنوان سال پایه) به انتظار نشست.
