تعداد خانههای خالی در ایران
يکشنبه ۲۷ بهمن ۱۳۹۲ ساعت ۱۶:۲۷
کد مطلب: 344331
یکی از مشکلات بازار مسکن، احتکار واحدهای مسکونی (خانههای خالی) است که به امید افزایش قیمت در آینده انجام میشود. با اینکه در کشورمان همیشه تقاضا بیشتر از عرضه بوده است اما همواره بخشی از مسکن ساخته شده به دلیل تقاضاهای سرمایه‌ای به بازار عرضه نمی‌شود. این مسئله باعث کمبود بیشتر مسکن در بازار میشود.
*۸۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه
بر طبق آمار ارائه شده بالغ بر یک میلیون و ۶۶۶ هزار واحد مسکن خالی از سکنه در کشور وجود دارد. در صورت کاهش این عدد به نصف، بالغ بر ۸۰۰ هزار واحد به بازارعرضه خواهد شد. بدیهی است که عرضه این تعداد واحد مسکونی سبب کاهش قیمت و پاسخگویی بهتر به نیاز مسکن در کشور میشود.
*۲۸ هزار میلیارد تومان سرمایه بلااستفاده
در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در طرح مسکن مهر بالغ بر ۴۵۰ هزار تومان است. با محاسبه هزینه تامین انشعابات، پروانه ساخت، مجوز و …، قیمت تمام شده هر متر مربع برابر ۷۰۰ هزار تومان خواهد بود.
با فرض اینکه میانگین متراژ هر یک از این ۸۰۰ هزار واحد مسکن خالی از سکنه برابر با ۱۰۰ متر باشد، در این صورت هزینه تمام شده ساخت این تعداد واحد بر طبق الگو طرح مسکن مهر برابر ۵۶ هزار میلیارد تومان خواهد بود (با احتساب هزینه ساخت ۷۰۰ هزار تومان برای هر متر).
حال اگر دولت قصد تولید این تعداد واحد (چه بصورت دولتی و چه بصورت خصوصی) داشته باشد بار مالی سنگینی برای دولت و یا اقتصاد خواهد داشت. پس اگر دولت بتواند مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه را ترغیب به عرضه این واحدها به بازار کند بدون ایجاد بار مالی، بخشی از تقاضای بازار مسکن را پوشش داده است. همچنین مانع از احتکار واحدهای مسکونی در آینده میشود.
احمدرضا سرحدی کارشناس مسکن با بیان اینکه به رغم تاکید کارشناسان و تلاش دولت گذشته، مسکن به عنوان کالای مصرفی تلقی نمی شود، گفت: در نبود برنامه ریزی مسکن همچنان به عنوان کالای مصرفی شناخته نشده و آمار خانه های خالی از سکنه در مناطق شهری از جمله کلانشهر تهران نشانگر این است که مسکن به عنوان کالای سرمایه ای احتکار می شود.
سرحدی، حق مالکیت افراد را براساس قانون غیر قابل انکار دانست و گفت: در شرایط امروز تنها عامل عدم عرضه خانه های خالی از سکنه به بازار سودجویی مالکان است، که اخذ مالیات بهترین راهکار جبران خسارت ناشی از این سودجویی به واسطه راکد ماندن بخشی از امکانات و سرمایه ملی است[۲].
به اعتقاد اغلب کارشناسان، راهکار عرضه خانههای خالی به بازار، وضع نرخ مناسب مالیات بر خانههای خالی از سکنه است. این نوع مالیات منجر به افزایش هزینه نگه‌‌داری خانههای خالی برای مالکان میشود که پیامد آن عرضه این واحدها به بازار خواهد بود. این عرضه سبب کاهش قیمت مسکن و کمک به ایجاد تعادل در بازار است.
البته وجود واحدهای مسکونی خالی از سکنه جزو ذاتی بازارهای مسکن در کشورهای مختلف است اما وجود درصد بالایی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کشور ما که همواره تقاضای مسکن از عرضه آن بالاتر است غیر طبیعی به نظر می‌رسد.
اما طرح اخذ مالیات از خانه های خالی در ایران سابقه طولانی دارد. علی نیکزاد وزیر راه و شهرسازی سابق وعده داده که تا پایان کار دولت دهم اخذ مالیات از خانههای خالی از سکنه را مصوب خواهد کرد. وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم نیز در اولین برنامه زنده تلویزیونی‌اش نسبت به تعداد بالای واحدهای خالی از سکنه واکنش نشان داد و گفت: افراد برای تجارت این خانه‌ها را خریده‌اند، مشکلی در این زمینه نداریم و دست این تاجران را می‌بوسیم، اما هر کاسبی باید مالیات کسب و کار خود را پرداخت کند.
سرانجام تلاش کارشناسان منجر به نتیجه شد. در لایحه مالیاتهای مستقیم که کلیات آن در مجلس توصیب شده است، مالیات بر خانه هایخالی گنجانده شده است. ایجاد این ابزار می‌تواند زمینه عرضه واحدهای خالی از سکنه را فراهم کند. نکته مهم آن است که این مالیات باید به میزانی باشد تا زمینه بازدارندگی را داشته باشد لذا لازم است میزان آن مقدار قابل توجهی باشد تا خالی نگه داشتن خانه برای مالکان صرفه اقتصادی نداشته باشد.
کمال علیپور، عضو کمیسیون عمران مجلس با دفاع از طرح فعلی اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه، این طرح را موجب شکوفایی اقتصادی دانست و گفت: اخذ مالیات از خانه های خالی یکی از راهکار های مناسب برای مقابله با احتکارکنندگان بازار مسکن است و باید با راهکارهایی همچون اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه زمینه ای برای ایجاد تعادل در بازار مسکن فراهم شود.
*تجربه کشورها
کشورهای مختلفی اقدام به وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی کرده‌اند. در برخی از این کشورها پدیده واحدهای مسکونی خالی ناشی از شکست بازار و در برخی دیگر ناشی از عوامل دیگری نظیر مهاجرت و مانند آن بوده است. در ادامه به بررسی چند کشور پرداخته خواهد شد؛
ایالات متحده: آمریکا جزو کشورهایی است که پدیده شکست در بازار مسکن را تجربه کرده است. به همین منظور در برخی از مناطق، قوانینی مبنی بر وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به تصویب رسیده است.
در این میان می‌توان به ایالت رودآیلند و شهر پنسیلوانیا اشاره داشت. بنابر مصوبات قانونی، این دو منطقه از آمریکا به دلیل وجود خانههایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده، در شرایطی که به این واحدهای مسکونی نیاز بوده، خالی نگه داشته شدهاند، مالیاتی معادل ۱۰ درصد ارزش ملک بر آنها وضع شده است که باید به صورت سالانه پرداخت شود. این مالیات بر خانههایی اعمال میشود که برای مدت زمان ۱ سال (۱۲ ماه) خالی ثبت شوند.
اسپانیا: دولت ایالتی باسک اسپانیا نیز اقدام به اخذ مالیاتی به میزان روزانه ۹ یورو از مالکان واحدهای خالی گرفته است. در صورتی که ملک مورد نظر برای سال دوم نیز خالی بماند، مقدار جریمه به میزان ۱۲ یورو در روز افزایش خواهد یافت. علت وضع این قانون وجود آمار واحدهای مسکونی خالی از سکنه در شرایط عدم تعادل عرضه و تقاضا در منطقه باسک قلمداد شده است.
انگلیس: دولتهای محلی در بندر السمیر و نستون انگلستان از جمله مناطقی هستند که اقدام به اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی کرده‌اند. بنابر قانون در صورتی که ملکی به مدت ۶ ماه خالی از سکنه باقی بماند، مالک آن مشمول پرداخت مالیات خواهد شد. در اینگونه مناطق، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی با هدف افزایش درآمدهای دولتهای محلی وضع نشده و هدف اصلی از این قانون بازگرداندن خانههای خالی از سکنه به بازار خرید و فروش و اجاره است.
همچنین بخش‌هایی از کشور فرانسه نیز اقدام به اخذ این نوع مالیات کرده‌اند.
